Oui, mais seulement si l’appartement est loué nu (non meublé), imposé en revenus fonciers et déclaré au régime réel, via la déclaration n° 2044. Au micro-foncier, les travaux ne se déduisent pas. Et la loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 le doublement du plafond de déficit foncier pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu’à 21 400 € par an.
Trois questions suffisent pour savoir où vous en êtes : quel type de location, quel régime fiscal, quelle nature de travaux.
Première question : location nue ou meublée ?
La déduction décrite ici ne concerne que la location nue, imposée en revenus fonciers. Si vous louez en meublé, ce mécanisme ne s’applique pas ; la fiscalité de la location meublée relève d’autres règles, que cet article n’aborde pas. Vérifiez votre cas avec votre centre des impôts ou un professionnel avant de lancer le chantier.
Deuxième question : micro-foncier ou régime réel ?
C’est le piège le plus courant. Le micro-foncier est ouvert tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il applique un abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction détaillée des charges réelles. Autrement dit, vous pouvez dépenser des milliers d’euros en travaux : en micro-foncier, la facture n’y change rien, l’abattement reste de 30 %.
Pour déduire vos travaux, il faut passer au régime réel et remplir la déclaration n° 2044. Ce choix a un prix : l’option est irrévocable pendant 3 ans. Si vos travaux sont ponctuels et ne se répéteront pas, l’engagement peut devenir une contrainte. Pesez-le avant d’opter, pas après.
Troisième question : de quels travaux parle-t-on ?
Trois catégories sont déductibles : l’entretien, la réparation et l’amélioration, rénovation énergétique comprise. Ils doivent maintenir ou améliorer l’état du logement sans en changer la structure. Les exemples cités dans la synthèse consultée :
- réfection de toiture ;
- remplacement de chaudière ;
- travaux d’isolation ;
- mise aux normes électriques ;
- ravalement de façade ;
- remplacement de fenêtres ;
- rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain existante.
À l’inverse, la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne sont jamais déductibles, même au régime réel. Le classement définitif d’un chantier dépend de sa nature précise : transformer une pièce existante n’est pas ajouter des mètres carrés. En cas de doute sur la qualification, faites-la valider avant de signer les devis, car une dépense mal classée ne tient pas à la déclaration. Si votre toiture est partagée avec un voisin, la question de qui paie quoi se pose avant même la fiscalité : les règles sur une toiture commune sans copropriété méritent un coup d’œil.
Ce que ça change sur l’impôt : le déficit foncier
Au régime réel, les travaux déductibles s’ajoutent aux autres charges. Si l’ensemble dépasse les loyers encaissés, vous créez un déficit foncier. Une partie s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). L’excédent n’est pas perdu : il se reporte 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.
Le gain réel dépend de votre situation : montant des travaux, loyers perçus, autres charges, niveau de vos revenus. Aucun chiffre d’économie ne vaut pour tout le monde ; simulez avec vos propres données ou avec un conseiller fiscal.
Cet avantage a une contrepartie : l’engagement de louer le logement jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit. Si vous comptez vendre ou occuper le bien rapidement, ce calendrier compte autant que le montant des travaux.
2026 : le plafond doublé prolongé jusqu’à fin 2027
C’est le seul fait d’actualité du dossier. La loi de finances pour 2026 a prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 le doublement du plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global. Il peut atteindre 21 400 € par an, au lieu de 10 700 €, pour certains travaux de rénovation énergétique. Le logement doit être classé E, F ou G avant travaux et atteindre A à D après. La version du Code général des impôts en vigueur depuis le 1er juillet 2026 confirme ces montants.
Point de vigilance : les sources parlent de « certains travaux » de rénovation énergétique sans en donner la liste. Ne présumez pas que tout chantier d’isolation ou de chauffage y ouvre droit. Vérifiez l’éligibilité de vos travaux précis avant de les engager, et faites établir le classement énergétique du logement avant et après chantier, puisque tout se joue sur le passage de E-F-G à A-D. Pour les aides qui peuvent accompagner ce type de projet, le fonctionnement et les limites de l’aide SOLIHA sont à regarder de près.
Pour un chantier énergétique, la date de réalisation compte : la mesure court jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui laisse le temps de préparer le projet sans se précipiter, mais pas de le repousser indéfiniment.
Avant de dépenser, la checklist
- Le bien est-il loué nu et imposé en revenus fonciers ?
- Êtes-vous au micro-foncier (revenus jusqu’à 15 000 € par an) ? Si oui, vos travaux ne sont pas déductibles tant que vous n’optez pas pour le réel.
- Vos travaux relèvent-ils de l’entretien, de la réparation ou de l’amélioration, et non de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement ?
- Êtes-vous prêt à tenir 3 ans au régime réel, et à louer jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation d’un éventuel déficit ?
- Pour un chantier énergétique : le logement est-il classé E, F ou G, et visera-t-il A à D après travaux ?
Si l’appartement date d’une époque où l’amiante était courante, faites aussi le point avant de casser quoi que ce soit : la colle de moquette peut en contenir, et cela change la nature et le coût du chantier.